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Tenencia Concepto y diferencias con la posesión
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Tenencia Concepto y diferencias con la posesión
Dado que en los últimos años he escuchado de casos en los cuales un propietario pierde su propiedad por el paso del tiempo, específicamente cuando personas de confianza usan la posesión para adquirirla, me he propuesto responderles a los que me preguntan, ¿en qué casos se pierde una propiedad por el paso del tiempo?
Tenencia
Para esto me remito inicialmente al artículo 775 del código civil de Colombia, el cual señala el concepto de mera tenencia así:
"Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece."
Posesión
Entonces mera tenencia y posesión no son lo mismo, para entender mejor lo que es la posesión me permito señalar la sentencia SC1716-2018 – 76001 sala civil de la corte suprema de justicia, que habla respecto a los elementos diferenciadores entre estas dos figuras:
"No obstante, esta Corte, con apoyo en el Código Civil napoleónico, desde sus inicios a hoy, se ha superpuesto coherentemente para despuntar esa vieja, pero, siempre actual polémica, conjugando, como requisitos concurrentes para edificar la posesión, como fuente para la adquisición del derecho de dominio, la fusión intrínseca del elemento subjetivo, el ánimus, con el elemento externo, el corpus.
La presencia de estos elementos, en quien se predica poseedor con ánimo de señor y dueño, es precisamente, el elemento que ideológicamente diferencia esta institución de los diferentes títulos de tenencia que se asientan en el sistema jurídico, como el arrendamiento, el comodato, la anticresis y la retención, entre otros."
Sigue precisando la corte:
"El elemento subjetivo en la relación posesoria implica la convicción o ánimo de señor y dueño de ser propietario del bien, desconociendo dominio ajeno; el siguiente, el corpus, –elemento externo– conlleva ocupar la cosa, lo que se traduce en su explotación económica."
Lea también: ¿Qué son las arras?
En conclusión, son dos los elementos que definen la posesión, y para entenderlo mejor traigo nuevamente lo que señala la corte:
"Estos dos específicos requisitos, en particular el inicial, cuya base sustancial la constituye el artículo 762 del Código Civil, a cuyo tenor "[l]a posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño", son los que diferencian el instituto en cuestión, de la mera tenencia, o sea, "(…) la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño (…)", como el "(…) acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación (….)", calidad que "(…) se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno", según las voces del artículo 775 ibídem, pues mientras en ésta solo externamente se está en relación con la cosa, en la posesión a ese vínculo material es menester añadir la voluntad de comportarse ante propios y extraños como dueño. Es decir, la distinción entre la una y la otra gira en el ánimo o conducta reclamada en cada situación."
Para resumir en palabras castizas, la posesión implica actuar como señor y dueño del inmueble.
Es importante tener claridad en esta diferencia.
La posesión puede dar origen a un derecho a favor de quien lo posee, como bien lo señala la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC12323-2015 (41001):
"La posesión material, suficientemente es conocido, se erige en presupuesto de la prescripción adquisitiva del dominio, en cuanto asegura el derecho de propiedad radicada en personas distintas del poseedor, para quienes se extingue, luego de ejercida durante el tiempo dispuesto en el ordenamiento positivo."
¿Un arrendatario puede reclamar la posesión?
Ahora bien, es sabido que el arrendatario nunca actúa como señor y dueño del inmueble, sino que en todo momento reconoce el dominio al propietario del inmueble en que vive y tampoco lo explota económicamente, sino que por el contrario debe pagar a su dueño por su uso.
Un arrendatario nunca podrá pretender la adquisición del dominio del inmueble que habita, aunque halla vivido toda una vida.
Prescripción adquisitiva del dominio
Quien demuestra haber poseído una propiedad un tiempo determinado, puede iniciar la acción de prescripción adquisitiva del dominio para que por vía judicial se le reconozca la propiedad jurídica o el dominio jurídico del bien. Si se configura la posesión el simple paso del tiempo puede hacer perder el inmueble al propietario.
Si el inmueble es entregado a otra persona para que la ocupe bajo alguna figura que permita materializar la posesión, el dueño puede perder esa propiedad por el simple paso del tiempo.
Cuidado al prestar un inmueble
Así las cosas, es importante resaltar que cuando usted quiera ayudar a un familiar o amigo dándole una propiedad para que lo use, la mejor opción siempre va a ser que se firme un contrato de arrendamiento.
Si es un favor y usted no quiere cobrarle nada, escoja firmar un contrato de comodato o uno de usufructo, pero no lo entregue a título de nada porque corre el riesgo de que ese amigo o familiar luego intente quedarse con su propiedad bajo la figura de la prescripción extintiva.
La mera tenencia no se convierte en posesión por el paso del tiempo.
Para responder de manera general a la duda respecto a la tenencia, que si esta puede mutar o convertirse en posesión mas adelante, señala el artículo 777 del código civil: "El simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión."
Pasar de la mera tenencia a la posesión
Por regla general la mera tenencia solo puede pasar a posesión si hay un acto contractual de por medio que lo permita.
El arrendatario o el usufructuario los cuales son meros tenedores, no puede obtener la posesión sin un acto o contrato que así lo considere.
¿Si un contrato de arrendamiento no se renueva pero el arrendatario sigue ocupándolo, la tenencia se convierte en posesión?.
No. El contrato de arrendamiento se puede renovar automáticamente sin necesidad de que las partes lo manifiesten expresamente en un nuevo contrato, o en otro sí; entonces ese contrato inicial implica que el tenedor está reconociendo dominio ajeno de forma expresa, lo que hace imposible que se configure la posesión.
En resumen, se requiere otro tipo de contrato para que la tenencia se convierta en posesión, como una compraventa o incluso una promesa de compraventa, o que el bien o inmueble se entregue a título de nada, jajajaja, casos que se ven muy a menudo en Colombia por la confianza inicial entre personas, amigos y/o familiares.
Por Néstor Andrade Broker
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El teletrabajo y los agentes inmobiliarios
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El teletrabajo y los agentes inmobiliarios.
La forma en que debemos visitar propiedades con nuestros clientes en tiempos de crisis
¿Que herramientas utilizar?
"Las habilidades del agente inmobiliario" Charla entrenamiento presencial con enfoque tecnológico | Sábado 15 de Febrero de 2020 | 8 horas | Solo 6 cupos
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Las habilidades de un agente inmobiliario van mas allá de las habilidades en el manejo de técnicas tradicionales de venta, suponen hoy día, adicional a un sin número de competencias tener y potenciar habilidades con las nuevas tecnologías.
No es fácil entonces para el emprendedor salir al ruedo con información mínima y pretender tener éxito en las actividades inmobiliarias. Es aquí donde muchos desisten en recorrer ese camino desconocido.
Con esta charla se integran dos entrenamientos que suman una intensidad de 8 horas:
1. Primer entrenamiento: Agente Inmobiliario Independiente.
Ejercer actividad económica como agente inmobiliario es muy rentable, pero solo si cuentas con las bases necesarias para arrancar. No importa que experiencia tengas, puedes ejercer como agente inmobiliario en este momento.
Este primer entrenamiento presencial y personalizado es de 4 horas en grupos pequeños y te dará no solo las bases teóricas sino la aplicación de estrategias y modelos que me han funcionado y que es 100% seguro que funcionarán para tí.
2. Segundo entrenamiento: Recursos tecnológicos para mostrarse en redes sociales y conseguir mas clientes.
En la era digital si no estas en la nube no existes!. Es una afirmación generalizada que deja mucho que pensar, pero tiene algo de realidad y por lo cual preocuparse y es que la presencia en internet y en especial en las redes sociales se está convirtiendo en una necesidad fundamental para los negocios en marcha y los nuevos emprendimientos, sean de tipo personal o empresarial.
Este segundo entrenamiento presencial y personalizado de 4 horas en grupos pequeños te dará no solo las bases teóricas sino la aplicación sobre la marcha de recursos que me han funcionado y que es 100% seguro que también funcionarán para tí.
Esta no es una charla normal, así que aprovecha y reserva tu cupo ahora, puedes pagar en línea ahora y obtener un cupón para almuerzo!.
Prometo entregar mas de lo esperado así que mantén tus expectativas elevadas, inclusive tengo programado un regalo adicional que va a potenciar tus actividades administrativas!!!.
Soy Néstor Andrade, Emprendedor, Contador Público Y Desarrollador de profesión, Avaluador y Broker inmobiliario, fundador de InabVirtual.com, entregado al trabajo duro, a los resultados y a las buenas relaciones con mis clientes.
Horario
8:00am a 12:00m
Entrenamiento 1 con break de 15 minutos
12:00m a 02:00pm
Descanso para almorzar
02:00pm a 06:00pm
Entrenamiento 2 con break de 15 minutos
Lugar: Oficinas InabVirtual
Ciudad: Cartagena de Indias
Reserva tu cupo ahora pagando en línea en el siguiente enlace:
Grupo de WhatsApp para más información y confirmación de asistencia:
Puedes ver estos videos complementarios ahora!
#entrenamientoenventas #presenciaenredessociales #formacionmarketingdigital #formacionparaagentes #marketingdigital #brokerinmobiliario #brokers #agentesinmobiliarios #inabvirtual #nestorandrade
"Las habilidades del agente inmobiliario" Charla privada con Néstor Andrade Broker | Martes 11 de Febrero de 2020 | 8 horas | Solo 6 cupos
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Las habilidades de un agente inmobiliario van mas allá de las habilidades en el manejo de técnicas tradicionales de venta, suponen hoy día, adicional a un sin número de competencias tener y potenciar habilidades con las nuevas tecnologías.
No es fácil entonces para el emprendedor salir al ruedo con información mínima y pretender tener éxito en las actividades inmobiliarias. Es aquí donde muchos desisten en recorrer ese camino desconocido.
Con esta charla se integran dos entrenamientos que suman una intensidad de 8 horas:
1. Primer entrenamiento: Agente Inmobiliario Independiente.
Ejercer actividad económica como agente inmobiliario es muy rentable, pero solo si cuentas con las bases necesarias para arrancar. No importa que experiencia tengas, puedes ejercer como agente inmobiliario en este momento.
Este primer entrenamiento presencial y personalizado es de 4 horas en grupos pequeños y te dará no solo las bases teóricas sino la aplicación de estrategias y modelos que me han funcionado y que es 100% seguro que funcionarán para tí.
2. Segundo entrenamiento: Recursos tecnológicos para mostrarse en redes sociales y conseguir mas clientes.
En la era digital si no estas en la nube no existes!. Es una afirmación generalizada que deja mucho que pensar, pero tiene algo de realidad y por lo cual preocuparse y es que la presencia en internet y en especial en las redes sociales se está convirtiendo en una necesidad fundamental para los negocios en marcha y los nuevos emprendimientos, sean de tipo personal o empresarial.
Este segundo entrenamiento presencial y personalizado de 4 horas en grupos pequeños te dará no solo las bases teóricas sino la aplicación sobre la marcha de recursos que me han funcionado y que es 100% seguro que también funcionarán para tí.
Esta no es una charla normal, así que aprovecha y reserva tu cupo ahora, puedes pagar en sitio el día del entrenamiento o puedes pagar en línea ahora y obtener un cupón para almuerzo!.
Prometo entregar mas de lo esperado así que mantén tus expectativas elevadas, inclusive tengo programado un regalo adicional que va a potenciar tus actividades administrativas!!!.
Soy Néstor Andrade, Emprendedor, Contador Público Y Desarrollador de profesión, Avaluador y Broker inmobiliario, fundador de InabVirtual.com, entregado al trabajo duro, a los resultados y a las buenas relaciones con mis clientes.
Horario
8:00am a 12:00m
Entrenamiento 1 con break de 15 minutos
12:00m a 02:00pm
Descanso para almorzar
02:00pm a 06:00pm
Entrenamiento 2 con break de 15 minutos
Oficinas InabVirtual
Ciudad: Cartagena de Indias
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Aumento en los arriendos y otros servicios este 2020
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El aumento en los arriendos se debe practicar de acuerdo a la ley!.
El aumento en los arriendos o cánones de arrendamiento de vivienda urbana no pueden subir más que el costo de vida registrado el año 2019, es decir, 3,80%, de acuerdo con la Ley 820 de 1993.
El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane - Variación Indice de precios al consumidor) informó que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o La Inflación en Colombia durante 2019 fue de 3,80%.
Es importante saber que el arrendador solo podrá realizar el aumento en los arriendos con este porcentaje en cada período anual, por ejemplo, si tomó en arriendo una casa el 20 de febrero del año pasado, solo hasta el 20 de febrero de este año se subirá el valor pactado inicialmente o el de sus prórrogas.
Antes de efectuar el aumento en los arriendos, como arrendador, realice el preaviso de tal manera que el arrendatario pueda proyectarse de la mejor manera y sin malos entendidos.
Otros servicios que aumentan
Ademas del aumento en los arriendos, los aumentos en las cuotas hipotecarias también están atados a la inflación; estas cambian de acuerdo a la variación que tenga el costo de vida cada mes, ya que se maneja de acuerdo a la Unidad de Valor Real (UVR).
La mayoría de los peajes que están a cargo de las concesionarias en el país también fijan el incremento de sus tarifas dependiendo la variación de la inflación, pero en algunos casos pueden subirles más si se hizo algún acuerdo por el cumplimiento de obras en los trayectos. Pude notar que el primero de enero el peaje que pagué fue ya incrementado.
Otros costos que también incrementarán con la inflación de 2019 son los trámites públicos, las tarifas de servicios notariales como los matrimonios, divorcios, certificados, afectación a vivienda familiar, autenticaciones y cambios de nombre.
Por otra parte, el Soat, multas de tránsito, servicio de grúa, algunos subsidios de vivienda y cuotas moderadoras de EPS, aumentaron desde el pasado primero de enero con base en el incremento que tuvo el salario mínimo en Colombia del 6%.
Pude notar que de manera indiscriminada en los almacenes de cadena productos de la canasta familiar con precios actualizados el 2 de enero.
Estos primeros días de enero todo sube, así que revise y haga cuentas!.
Sugerencia de negocio
Para efectos del negocio inmobiliario de arrendamientos, es prudente evaluar el cliente, la negociación en marcha y el entorno antes de realizar el aumento en los arriendos, en primera instancia porque no es obligación ni camisa de fuerza aumentar el canon aunque este escrito en un contrato; y en segunda instancia porque vale mas un canon sin aumentar y un cliente tranquilo que un inmueble desocupado, ya que en el 90% de los casos, el inquilino esta evaluando constantemente los costos de arrendamiento de propiedades parecidas. Lea también: cuanto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble?
Espero una vez más que esta información te sea gran utilidad y si te gustó dale me gusta y/o comparte en tus redes sociales!
Por NESTOR ANDRADE
Visita Brokers.InabVirtual.com para leer mas sobre el aumento en los arriendos!
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¿Cuánto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble?
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¿Cuánto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble?
Siempre me pregunté ¿Cuánto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble? y la respuesta era obvía si tu inmueble demoraba en arrendarse, pero me dí a la tarea de exponer este análisis de cuánto pierde usted por no arrendar a tiempo su inmueble de una manera sencilla!.
En nuestro caso como brokers o agentes tenemos políticas a la hora de ayudar a nuestros clientes propietarios, y por ejemplo para el análisis se presentan dos escenarios:
1. Captación normal del inmueble, publicación en la plataforma inmobiliaria en internet, sin publicidad extra y comisión agente del 10%.
2. Captación normal del inmueble, publicación en la plataforma inmobiliaria en internet con inversión en publicidad extra y comisión agencia del 14%.
Ahora bién, el escenario 1 es lo que sucede normalmente cuando el propietario pone un límite de arriendo muy alto y trunca las negociaciones posibles, de tal modo que en estos casos es difícil negociar, y mientras tanto sigue pasando el tiempo y entre mas tiempo tardamos esperando conseguir el cliente que pague el canon esperado, menos ingresos en el tiempo se reciben.
En el segundo escenario, que es aparente mas costoso para el propietario, permite en la mayoría de los casos arrendar el inmueble en el mismo mes al de su captación, con lo cual saldría mas económico. Solo con dejarse ayudar al responder la pregunta ¿Cuánto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble? leyendo a continuación.
Observemos los números en la siguiente tabla:
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ANALISIS DE CASO - ARRIENDOS DE INMUEBLES A UN AÑO |
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ESCENARIO 2 |
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ARRIENDO ESPERADO POR EL PROPIETARIO |
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CANON MENSUAL |
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$800,000 |
$800,000 |
$0 |
$0 |
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$800,000 |
$0 |
$0 |
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$800,000 |
$0 |
$0 |
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$800,000 |
mes 4 |
$0 |
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$800,000 |
mes 5 |
mes 5 |
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$800,000 |
mes 6 |
mes 6 |
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$800,000 |
mes 7 |
mes 7 |
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$800,000 |
mes 8 |
mes 8 |
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$800,000 |
mes 9 |
mes 9 |
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$800,000 |
mes 10 |
mes 10 |
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$800,000 |
mes 11 |
mes 11 |
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$800,000 |
mes 12 |
mes 12 |
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TOTAL |
$9,600,000 |
3 MESES SIN ARRENDAR |
4 MESES SIN ARRENDAR |
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VALOR DEJADO DE RECIBIR |
$2,400,000 |
$3,200,000 |
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VALOR RECIBIDO BRUTO |
$7,200,000 |
$6,400,000 |
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COMISION AGENTE 10% |
$720,000 |
$640,000 |
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NETO RECIBIDO |
$6,480,000 |
$5,760,000 |
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ESCENARIO 2-1 |
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ARRIENDO LOGRADO CON CLIENTE |
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- METODO RAPIDO CON ALTA PUBLICIDAD Y COMISION DEL 14% |
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CANON MENSUAL |
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$750,000 |
$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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$750,000 |
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TOTAL |
$9,000,000 |
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ESCENARIO 2-2 |
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ARRIENDO QUE RECIBE EL PROPIETARIO - METODO RAPIDO |
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CANON MENSUAL |
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$650,000 |
$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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$650,000 |
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TOTAL |
$7,800,000 |
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Con respecto a la primera opción hay una diferencia de $2.040.000 |
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Al analizar los números anteriores, básicamente prestando atención al escenario 1 que es donde el propietario se esmera por arrendar en el mejor precio esperado, pero mes a mes va dándose cuenta que no es fácil arrendar y suponiendo que llegase a rentar en quinto mes, nos resulta un ingreso por año de $5.760.000 el cual dividido entre 12 meses nos da un valor de canon real recibido de $480.000.
En nuestra zona, de acuerdo con nuestra experiencia, los inquilinos demoran en un inmueble en promedio 1 año, puede ser mas o puede ser menos, pero estoy refiriéndome a un promedio; y en este sentido de corto plazo, el propietario siempre obtendrá menos dinero que si acordara una buena estrategia con su agente o agencia inmobiliaria.
Este caso específico sirve como referencia para muchos otros, y en conclusión es mejor, arrendar siendo flexible en cuanto al valor del canon de arrendamiento y dejándose ayudar por la agencia o agente inmobiliario que esperar por un cliente dispuesto a pagar el canon esperado.
¿Cuánto pierdo si no arriendo a tiempo mi inmueble?, que bueno hacer este análisis con base en el precio promedio de arrendamiento porque sitúa a muchos propietarios en estos posibles escenarios y les da la visión de dejarse ayudar. Recuerda, "el dinero que no recaudaste en el tiempo que no arrendaste, es dinero que nunca jamás entrará a tu bolsillo".
Por Néstor Andrade
Visita: Brokers.Inabvirtual.com
Consulta porcentajes de inflación del DANE
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El caso Habi en compra de inmuebles y su influencia sobre los agentes e inmobiliarias
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Ellos son Brynne McNulty Rojas y Sebastián Noguera, cofundadores de Habi.
Habi es la plataforma colombiana que mediante uso de tecnología e inteligencia artificial ofrece la posibilidad de que los usuarios vendan su inmueble en tres pasos, primero deben solicitar una propuesta en línea para obtener una pre-oferta, luego reciben la visita de uno de los expertos de Habi y finalmente aceptar el ofrecimiento y recibir el dinero, así funciona su plataforma y espera dinamizar el mercado de los inmuebles usados en toda Latinoamérica y, de paso, solucionar algunos de los principales problemas del sector inmobiliario: transparencia en la asignación del precio, liquidez y seguridad.
La startup comprará en los próximos 12 meses 100 viviendas en Bogotá, en barrios de estratos 3 y 4 comenzando por Suba y cuyos precios oscilen entre 150.000.000 de pesos y 350.000.000 de pesos. Otro requisito para la compra del inmueble será que el edificio donde esté la residencia no tenga más de 20 años de construido.
Esta noticia deja frios a muchos en el sector inmobiliario, sobre todo que lo que busca es la desintermediación de la transacción, haciendo a un lado a los agentes y comisionistas; pero será que esta iniciativa si pretende hacer avalúos con valor razonable para poder comprar?. Puede abarcar todos los estratos y zonas de las ciudades?, puede cubrir todas las ciudades?.
Mi respuesta es "no", por lo menos en el corto plazo, y aunque tiene un gran apoyo financiero de inversionistas extranjeros como Tiger Global Management, considero que apostarle en Colombia a este tipo de tecnología para avaluar inmuebles y tomar control de una zona no es tan fácil como parece.
La idea me parece fascinante, ojala se me hubiese ocurrido a mí "digo en mi mente", pero no, en todo caso felicitaciones a los emprendedores en especial a los confundadores, mis respetos.
Pero me parece, lo asimilo y sigo pensando que se tratará mas de un servicio financiero que de un transacción justa de venta desde el punto de vista del cliente, sin embargo, cuando Habi llegue a Cartagena, pediré sus servicios a ver si cubre mi expectativa y les contaré.
Detrás de toda compra hay una reventa en el corto o largo plazo y sé que de alguna forma Habi, terminaría siendo una plataforma más que publicará sus inmuebles en venta y competirá con las inmobiliarias actuales, o mejor aún "podría ser a futuro un aliado mas!".
Del lado que nos interesa, es decir del intermediario, la enseñanza de todo esto es que de alguna forma, quien no este preparado para lo que viene, va a llevar del bulto, pues hay que ir incursionando en la tecnología para que la innovación de otros no nos deje desarmados a nosotros.
La invitación es a no detenerse, hay un campo grandísimo de acción en los servicios inmobiliarios, una gran rentabilidad al invertir y un gran beneficio al comisionar. No te te detengas, sigue con tu estrategia digital, con apalancamiento de recursos tecnológicos y sobre todo, con la imaginación tal que pronto veas lo que otros no ven y seas el próximo creador de soluciones.
Por NESTOR ANDRADE.
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Relajarse ayuda a tener mejores ideas
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La mayoría de las mejores ideas se han dado bajo un estado de relajación. Así que relájate y has que se liberen toda una cantidad de hormonas que ayudan a lograr mejores ideas.
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¿Cómo hacer para autenticar un poder especial en el extranjero que sirva para comprar inmuebles en Colombia? ¿Sabías que los cónsules actúan como notarios?
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1. Dirijirse de manera personal al Consulado de Colombia en el país dónde te encuentras, para solicitar su trámite de registro.
Como contestar efectivamente las solicitudes de información de nuestros clientes
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Planificar acciones a seguir, establecer protocolos y preparar guiones de atención al cliente puede ser muy productivo si se realizan con naturalidad y tranquilidad.
Cuando publicas inmuebles en la web, sean redes sociales, buscadores, anuncios, portales inmobiliarios o sitio web, alguien que no conoces necesitará saber más sobre el inmueble y es muy probable que te contacte para pedir tu ayuda como asesor inmobiliario y por lo tanto, deberás en el momento de recibir la llamada, mensaje de whatsapp, o email, recordar y analizar en cada caso la forma correcta de contestar.
No debemos caer en el error que cometen la mayoría de los agentes inexpertos, que en su desespero por cerrar una venta contesta la solicitud de información utilizando la improvisación y sin herramientas de consulta y registro a la mano.
Leer más: Como contestar efectivamente las solicitudes de información de nuestros clientes
QUE ES LA VENTA A CUERPO CIERTO?
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La venta a cuerpo cierto de un inmueble supone que el objeto de la venta se delimita con la descripción existente en la Escritura Pública, independientemente del área exacta que tenga.
Es decir, que en la promesa de compraventa se describe el objeto de la misma, e incluso se puede mencionar el área de la misma, pero el valor de la venta es por el total del área (por la totalidad del terreno o area que ocupa el inmueble y no se tasa por unidad de área (hectáreas, fanegadas, cuadras, etc…).
En este caso, si ya hecha la venta, el comprador decide medir el lote o terreno o área que ocupa el inmueble y obtiene un resultado inferior al mencionado en la Escritura Pública de compra venta, éste no tiene lugar a la reclamación, ya que, en efecto, la venta se hizo a cuerpo cierto.
En resumen, en el caso de compra venta de bienes raíces, la venta a cuerpo cierto consiste en que el objeto de compra se delimita con su señalamiento, independientemente de los metros que tenga, o sea, que se compra una propiedad determinada y no una cantidad de metros cuadrados.
Si tienes dudas consulte conmigo y con gusto le ayudaré en su proceso de compraventa!.
Porqué debería comprar lote campestre e inmuebles en Cartagena, Turbaco, Santa Rosa o Arjona?
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¿Porqué debería comprar un lote campestre?
Tendríamos muchas respuestas, pero para responder quiero enfocarme solo en una razón: Me resta decir que es mas fácil comprar un lote campestre y construir o engordar que otra cosa y sumado a esto podríamos identificar que somos el foco de atención en Bolívar" en estos momentos.
¿Porqué debería comprar un inmueble?
Dependiendo de la necesidad de cada quien, pues hay que entender que cada caso es diferente, yo siempre propongo la compra de cualquier otro inmueble diferente a lote campestre o urbano, solo si el presupuesto y el análisis positivo de la oportunidad se prestan, es decir, que una persona puede estar pensando en invertir y otras pueden solo pensar en vivir la vida y relajarse. El costo de oportunidad siempre hay que evaluarlo, y en el caso de lotes campestres, es la mejor opción de inversión dado los tiempos y la financiación que al mismo tiempo permiten visualizar un mejor rendimiento o valorización.
¿Porqué debería comprar en Cartagena, Turbaco, Santa Rosa o Arjona?
Cartagena está creciendo exponencialmente y conforma el área turística que en un futuro no lejano se convertirá en el próximo Miami de América. De aquí que el crecimiento ha dado lugar que los municipios cercanos progresen al mismo ritmo y siendo apetecidos por los que ya el ruido y la ciudad quieren evitar, o gente joven queriendo escapar de la visibilidad de una ciudad que hoy se ve congestionada por un crecimiento no planeado. Parece una moda, pero no, todo tiene su explicación, en consecuencia, la mejor de las opciones es comprar un lote campestre.
Recuerda que es mas fácil comprar lotes y construir o engordar que cualquier otra cosa, y en los municipios cercanos a Cartagena tenemos en nuestro portafolio de inmuebles lotes campestres y urbanos desde $13.000.000 lo cual es una oportunidad para todos.
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Que es una cuenta AFC?
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Una cuenta de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC) le permite a un trabajador al que le aplica retención en la fuente utilizar este impuesto para comprar vivienda.
Es decir, que en vez de pagárselo al Gobierno puede destinarlo para cancelar la cuota inicial de una vivienda o las mensualidades de un crédito.
Con una cuenta AFC se puede reducir la base gravable del salario con lo que los ingresos netos aumentan.
En síntesis, este beneficio consiste en que el trabajador fija un ahorro mensual, el cual es descontado y consignado directamente por la empresa al banco (el valor depositado incluye la retención).
Del negocio inmobiliario, el trabajo en alianza y el entrenamiento. Por Néstor Andrade.
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El mundo inmobiliario o de bienes raíces, o real estate muy usado en Estados Unidos y otros países, es un mundo complejo, liderado por las emociones de los compradores y por supuesto de los agentes inmobiliarios; impulsado por los desarrolladores, urbanizadores, promotores, constructoras y bancos. Realmente no es nada fácil crear una estrategia efectiva para vender un inmueble.
El negocio inmobiliario no es un negocio de ladrillos, cemento y acabados; realmente no se trata de eso. El producto final no es un producto cualquiera, sino un producto que lleva a su alrededor muchos servicios que agregan valor, es un concepto diferente a lo tangible, mas bien es un producto que involucra la satisfacción de garantía a largo plazo y un montón de emociones a veces indescriptibles, ya que definitivamente se trata al final de un lugar donde diariamente compartirán diversas personas, el lugar donde crearán o continuarán su historia, ese lugar al que muchos llamamos "hogar".
Poder conectar con el tipo de cliente y su necesidad, casi siempre emocional, no es nada sencillo ni fácil, es un proceso que involucra en gran porcentaje mucha estrategia, tecnología y propiedades. Es un proceso que se debe desarrollar de manera sistemática pero natural, libre de improvisación al inicio, mas bien basados siempre en modelos que permitan la continuidad de las actividades generadoras de valor.
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