Tener una casa, un apartamento, un local o un lote cambia la forma en que usted se relaciona con la DIAN. El valor de sus inmuebles, los arriendos que recibe o una venta pueden obligarlo a declarar renta, aunque su salario no sea alto. Esta guía reúne lo esencial para propietarios e inversionistas: quién debe declarar, cómo se declara cada ingreso de un inmueble, qué documentos reunir y cómo organizar las fechas.
Importante: los topes y las fechas cambian cada año. Las cifras se expresan en UVT (Unidad de Valor Tributario) y las fechas dependen de los últimos dígitos de su NIT. Consulte siempre el calendario tributario del año en el portal de la DIAN.
¿Quién debe declarar renta?
Una persona natural debe declarar si en el año supera alguno de los topes fijados por la ley. Los más frecuentes en propietarios son:
- Patrimonio bruto al 31 de diciembre: incluye el valor de sus inmuebles, que por regla general se declaran por el mayor entre el costo fiscal y el avalúo catastral.
- Ingresos brutos del año, incluidos los arriendos.
- Consumos con tarjeta de crédito, compras y consignaciones bancarias.
- Ser responsable de IVA, por ejemplo por arrendar locales u oficinas por encima de los topes.
Cómo se declara cada ingreso de un inmueble
| Situación | Tratamiento general |
|---|---|
| Arriendo de vivienda, local, oficina o lote | Renta de capital, en la cédula general, restando los costos y gastos procedentes con soporte |
| Venta de un inmueble poseído dos años o más | Ganancia ocasional, con su propia tarifa |
| Venta de un inmueble poseído menos de dos años | Ingreso de la cédula general |
| Herencia, legado o donación de un inmueble | Ganancia ocasional |
| Retención en la venta (1 % por regla general) | Anticipo que se resta del impuesto |
| Retenciones sobre arriendos | Anticipo que se resta del impuesto |
Calendario: cómo organizar las fechas
- Enero a marzo: pida a bancos, inmobiliarias e inquilinos empresa sus certificados del año anterior.
- Abril a julio: revise su información exógena en la DIAN y reúna los soportes de gastos de cada inmueble.
- Agosto a octubre: en los últimos años, es la temporada de vencimientos de las personas naturales, según los dos últimos dígitos del NIT. Verifique su fecha exacta en el calendario del año.
- Después de declarar: si quedó saldo a favor, decida si lo imputa o pide la devolución; si quedó impuesto, páguelo a tiempo para evitar intereses.
Documentos que debe reunir
- Certificados de ingresos y retenciones de arriendos.
- Escrituras y certificados de tradición de cada inmueble.
- Recibos del impuesto predial del año.
- Certificado de intereses del crédito hipotecario o leasing.
- Facturas de mejoras, reparaciones y comisiones de administración.
- Si vendió: escritura de venta, valor de compra actualizado y constancia de la retención.
- Si heredó: escritura o sentencia de la sucesión.
Errores que más cuestan: no declarar porque «solo tengo una casa», olvidar los arriendos cobrados por inmobiliaria, vender sin calcular la ganancia ocasional y presentar la declaración sugerida sin revisarla.
Lecturas relacionadas
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- Sanción por no presentar a tiempo la declaración
- Declaraciones de renta de años anteriores
Preguntas frecuentes
¿Si solo tengo la casa donde vivo debo declarar?
Puede ser que sí, si el valor con que se declara la casa, sumado a sus demás bienes, supera el tope de patrimonio bruto del año.
¿Puedo restar gastos de mi apartamento arrendado?
Sí, los costos y gastos que la ley permite y que tenga debidamente soportados, como el predial, la administración, las reparaciones o los intereses del crédito, según corresponda.
¿Qué pasa si vendí un inmueble con pérdida?
Aun así debe declarar la venta. Si le practicaron retención, probablemente tendrá saldo a favor.
¿Dónde encuentro mi fecha de vencimiento?
En el calendario tributario del año, publicado por la DIAN, según los dos últimos dígitos de su NIT.
