Este instrumento de financiación le permite vivir como si fuera en arriendo con la opción de ser propietario del inmueble. Le contamos cómo funciona, sus ventajas y los beneficios tributarios que incluye.
Un estudio reciente elaborado por Fedesarrollo y Fedeleasing señaló que la modalidad de ‘leasing’ (arrendamiento financiero) crece más que el tradicional crédito bancario.
En cifras, este tipo de financiamiento representa alrededor del 8 por ciento de todo el sistema de crédito. Dentro del crédito comercial, su participación alcanza el 14 %.
Las cifras anteriores se explican principalmente porque este segmento está relacionado con el arrendamiento con opción de compra de vivienda y otros inmuebles, registrando tasas de crecimiento superiores al 25 por ciento en el último año.
Aunque muchas personas han escuchado hablar sobre la figura financiera de ‘leasing’ habitacional, no conocen cómo utilizarla de manera práctica y efectiva, ni a dónde dirigirse para obtener una asesoría y acompañamiento.
Esta alternativa de financiamiento permite adquirir casas, bodegas, locales, oficinas, consultorios.
Portafolio.co consultó a varios expertos para armar un panorama sobre la adquisición de vivienda por este mecanismo.
HÁGASE A SU HOGAR
Si está pensando en comprar casa o apartamento y está evaluando cómo hacerlo, es mejor que usted conozca las ventajas y desventajas que hay entre un crédito hipotecario y un ‘leasing’ habitacional.
El crédito es un préstamo de recursos para adquirir el inmueble, mientras que el ‘leasing’ funciona como un arrendamiento con la opción de adquirir el bien al finalizar el plazo estipulado en el contrato.
La principal diferencia entre ambos está en la propiedad sobre el bien.
“En el primer caso, el cliente ofrece a la entidad que le prestó dinero una hipoteca sobre el inmueble como garantía, es decir, la propiedad sobre la vivienda la ejerce el individuo, pero la hipoteca es en favor de la institución financiera que realizó el desembolso”, explica Jorge Alberto Vargas, gerente de Mercadeo y Productos del Banco de Occidente.
María Carolina Pabón, directora de Leasing del Banco de Bogotá, explicó que en este canal, el propietario durante el plazo de financiación es la entidad, pero el poder sobre la propiedad puede ser transferida al arrendatario si éste último decide ejercer la opción de adquisición al finalizar el tiempo del contrato: “Así lo pagado en arriendo hace parte del pago del costo de la vivienda”.
Otra diferencia importante de resaltar se relaciona con el valor de la cuota mensual. Pabón explica que en el ‘leasing’ habitacional, el valor del canon disminuye a medida que aumenta el valor de la opción de adquisición: “Generalmente este se pacta por un porcentaje que varía entre 1 y 30 % del valor a financiar, todo depende de la elección del arrendatario”, agrega Pabón.
Puntualmente, Esteban Gaviria, presidente de Leasing Bancolombia indicó que el canon extraordinario para Vivienda de Interés Social (VIS) es hasta de 20 %, mientras que para NO VIS sube hasta 30 %.
Esta cuota inicial se conoce como canon extraordinario, cumpliendo así la condición de que el banco sea el único propietario del inmueble.
Por otra parte, la ley de vivienda estipula que en el crédito hipotecario la cuota inicial debe representar como mínimo el 30 % del valor del predio.
Recuerde que aunque usted esté pagando una especie de arriendo, ante un incumplimiento en los pagos mensuales, la entidad bancaria puede acordar la restitución del inmueble tal y como sucede con cualquier arrendamiento: “Sin embargo, las normas de leasing habitacionales establecen fórmulas para que al vender el inmueble, el banco recupere el valor financiado pendiente de pago y la diferencia sea devuelta al arrendatario. Así, este recupera lo aportado a título de canon extraordinario al inicio del contrato más lo amortizado en los pagos mensuales hasta el momento del incumplimiento”, añade la directora de Leasing del Banco de Bogotá.
En todos los casos, los bancos realizan acompañamientos a los clientes y les ofrece un abanico amplio de posibilidades y flexibilidades en caso de que se presenten dificultades.
“Desde Leasing Bancolombia ofrecemos opciones como cambios de plan, plazo, fecha de pago, entre otras. Si el cliente tiene dificultades puede acercarse al banco y un equipo especializado le dará alternativas de acuerdo a la situación. Es importante resaltar que siempre el cliente acuda al banco”, sugiere Gaviria, de Bancolombia.
A pesar de que el banco es el propietario, los impuestos predial y de valorización deben ser pagados por el arrendatario. Así mismo, el cliente del arrendamiento financiero es quien asume los gastos de mantenimiento del inmueble por hacer uso de este.
“Por tratarse de un mecanismo de financiación, se acostumbra pactar expresamente que el arrendatario pague los gastos relacionados con el funcionamiento de la vivienda tal como sucedería al financiarla con un crédito hipotecario. Esta costumbre puede deberse a que si se pactara que el arrendador paga los arreglos seguramente estas sumas se adicionarían al valor financiado y se pagaría un costo financiero sobre ellas encareciendo la operación”, le comenta a Portafolio.co Pabón, al preguntársele porque el arrendatario debe asumir estos gastos.
NO CREA EN ‘CUENTOS CHINOS’
No existen cobros adicionales en el canon de ‘leasing’. Al igual que en el crédito tradicional, usted debe asegurarse de cumplir con el pago de seguros tanto del activo como del arrendatario.
Contrario a lo que algunas personas creen, el pago de la opción de adquisición bajo modalidad de ‘leasing’ no constituye un cobro adicional.
Además, el ejercicio de la opción de adquisición no es obligatorio. Al finalizar el contrato, el arrendatario tiene la opción de devolver el bien al banco. También puede ceder el derecho a ejercer la opción a un tercero: “Si la decisión ocurre durante la vigencia del contrato, el arrendatario puede terminar el convenio de manera anticipada pagando el saldo por amortizar al contrato”, explica la ejecutiva del Banco de Bogotá.
Lo que sí debe tener en cuenta es que si ejerce la opción de compra, de su bolsillo debe salir el dinero para pagar la escrituración de la propiedad, conocidos también como gastos notariales por valor catastral.
LAS DOS CARAS
Como en cualquier mecanismo de financiación, el mayor riesgo es la pérdida del inmueble en evento de incumplimiento por no pago de los cánones de arrendamiento.
Entre las ventajas se destacan la posibilidad de adquirir vivienda nueva, usada o sobre planos financiando hasta el 80 % de su costo y la posibilidad de ceder a un tercero el derecho a ejercer la opción de adquisición.
“El Banco de Bogotá ofrece la posibilidad de iniciar la financiación desde la etapa de construcción efectuando los pagos pactados al constructor. Desde el punto de vista tributario, el costo financiero pagado sirve para disminuir la base para cálculo de la retención en la fuente y es deducible de la renta”, manifiesta María Carolina Pabón.
Para el gerente de Mercadeo del Banco de Occidente, los beneficios que se derivan son los siguientes:
1) no aplican gastos de hipoteca.
2) no genera gravamen a los movimientos financieros si se hace el desembolso directamente al vendedor de la vivienda.
3) no genera impuesto de timbre.
Por su parte, Esteban Gaviria de Bancolombia, resalta que el instrumento permite la compra sobre planos facilitando desembolsos anticipados. Adicionalmente, muchos colombianos residentes en el exterior adquieren vivienda en Colombia por medio de este mecanismo.
¿COMPRAR O PAGAR ARRIENDO?
Para Claudia Chávez, gerente de Resuelve Tu Deuda, la respuesta a esta pregunta es mucho más compleja de lo que se cree: “Este tipo de decisiones se resuelve de manera emocional, pensando en tener un patrimonio representado en ladrillos y no de forma matemática-financiera”.
Si usted se encuentra en medio de esta cruzada, tenga en cuenta los siguientes puntos:
-Desglose del pago de su cuota mensual cuánto ahorra (aumento del patrimonio) de cuánto gasta (pago de intereses) mensualmente.
-Si no quiere ahorrar con propiedades, entonces analice otros vehículos para salvaguardar su dinero.
A la hora de determinar qué es mejor financieramente, si comprar o rentar, es necesario entender que el pago de la mensualidad de un crédito tipo ‘leasing’ o un crédito hipotecario, están formados por un componente de ahorro (capital del crédito) y otro de gasto (pago de intereses).
Al respecto, Chávez sugiere tener en cuenta lo siguiente: “Para una persona que renta un inmueble, el pago mensual deberá ser considerado como el gasto financiero, mientras que el ahorro mensual que se hará a través de un vehículo de inversión deberá ser igual al componente de pago del capital en el crédito. En este escenario, lo que diferencia a estos activos es la liquidez de cada uno y la plusvalía que pueden tener en el futuro”.
La decisión está en sus manos… y en su bolsillo.
Sebastián Rojas
@jusebroj
Portafolio.co