Tenencia Concepto y diferencias con la posesión

Dado que en los últimos años he escuchado de casos en los cuales un propietario pierde su propiedad por el paso del tiempo, específicamente cuando personas de confianza usan la posesión para adquirirla, me he propuesto responderles a los que me preguntan, ¿en qué casos se pierde una propiedad por el paso del tiempo?

Tenencia

Para esto me remito inicialmente al artículo 775 del código civil de Colombia, el cual señala el concepto de mera tenencia así:

"Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece."

Posesión

Entonces mera tenencia y posesión no son lo mismo, para entender mejor lo que es la posesión me permito señalar la sentencia SC1716-2018 – 76001 sala civil de la corte suprema de justicia, que habla respecto a los elementos diferenciadores entre estas dos figuras:  

"No obstante, esta Corte, con apoyo en el Código Civil napoleónico, desde sus inicios a hoy, se ha superpuesto coherentemente para despuntar esa vieja, pero, siempre actual polémica, conjugando, como requisitos concurrentes para edificar la posesión, como fuente para la adquisición del derecho de dominio, la fusión intrínseca del elemento subjetivo, el ánimus, con el elemento externo, el corpus.

La presencia de estos elementos, en quien se predica poseedor con ánimo de señor y dueño, es precisamente, el elemento que ideológicamente diferencia esta institución de los diferentes títulos de tenencia que se asientan en el sistema jurídico, como el arrendamiento, el comodato, la anticresis y la retención, entre otros."

Sigue precisando la corte:

"El elemento subjetivo en la relación posesoria implica la convicción o ánimo de señor y dueño de ser propietario del bien, desconociendo dominio ajeno; el siguiente, el corpus, –elemento externo– conlleva ocupar la cosa, lo que se traduce en su explotación económica."

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En conclusión, son dos los elementos que definen la posesión, y para entenderlo mejor traigo nuevamente lo que señala la corte:

"Estos dos específicos requisitos, en particular el inicial, cuya base sustancial la constituye el artículo 762 del Código Civil, a cuyo tenor "[l]a posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño", son los que diferencian el instituto en cuestión, de la mera tenencia, o sea, "(…) la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño (…)",  como el "(…) acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación (….)",  calidad que "(…) se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno", según las voces del artículo 775 ibídem, pues mientras en ésta solo externamente se está en relación con la cosa, en la posesión a ese vínculo material es menester añadir la voluntad de comportarse ante propios y extraños como dueño. Es decir, la distinción entre la una y la otra gira en el ánimo o conducta reclamada en cada situación."

Para resumir en palabras castizas, la posesión implica actuar como señor y dueño del inmueble.

Es importante tener claridad en esta diferencia.

La posesión puede dar origen a un derecho a favor de quien lo posee, como bien lo señala la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC12323-2015 (41001):

"La posesión material, suficientemente es conocido, se erige en presupuesto de la prescripción adquisitiva del dominio, en cuanto asegura el derecho de propiedad radicada en personas distintas del poseedor, para quienes se extingue, luego de ejercida durante el tiempo dispuesto en el ordenamiento positivo."

¿Un arrendatario puede reclamar la posesión?

Ahora bien, es sabido que el arrendatario nunca actúa como señor y dueño del inmueble, sino que en todo momento reconoce el dominio al propietario del inmueble en que vive y tampoco lo explota económicamente, sino que por el contrario debe pagar a su dueño por su uso.

Un arrendatario nunca podrá pretender la adquisición del dominio del inmueble que habita, aunque halla vivido toda una vida.

Prescripción adquisitiva del dominio

Quien demuestra haber poseído una propiedad un tiempo determinado, puede iniciar la acción de prescripción adquisitiva del dominio para que por vía judicial se le reconozca la propiedad jurídica o el dominio jurídico del bien.  Si se configura la posesión el simple paso del tiempo puede hacer perder el inmueble al propietario.

Si el inmueble es entregado a otra persona para que la ocupe bajo alguna figura que permita materializar la posesión, el dueño puede perder esa propiedad por el simple paso del tiempo.

Cuidado al prestar un inmueble

Así las cosas, es importante resaltar que cuando usted quiera ayudar a un familiar o amigo dándole una propiedad para que lo use, la mejor opción siempre va a ser que se firme un contrato de arrendamiento. 

Si es un favor y usted no quiere cobrarle nada, escoja firmar un contrato de comodato o uno de usufructo, pero no lo entregue a título de nada porque corre el riesgo de que ese amigo o familiar luego intente quedarse con su propiedad bajo la figura de la prescripción extintiva.

La mera tenencia no se convierte en posesión por el paso del tiempo.

Para responder de manera general a la duda respecto a la tenencia, que si esta puede mutar o convertirse en posesión mas adelante, señala el artículo 777 del código civil: "El simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión." 

Pasar de la mera tenencia a la posesión

Por regla general la mera tenencia solo puede pasar a posesión si hay un acto contractual de por medio que lo permita.

El arrendatario o el usufructuario los cuales son meros tenedores, no puede obtener la posesión sin un acto o contrato que así lo considere.

¿Si un contrato de arrendamiento no se renueva pero el arrendatario sigue ocupándolo, la tenencia se convierte en posesión?.

No. El contrato de arrendamiento se puede renovar automáticamente sin necesidad de que las partes lo manifiesten expresamente en un nuevo contrato, o en otro sí; entonces ese contrato inicial implica que el tenedor está reconociendo dominio ajeno de forma expresa, lo que hace imposible que se configure la posesión.

En resumen, se requiere otro tipo de contrato para que la tenencia se convierta en posesión, como una compraventa o incluso una promesa de compraventa, o que el bien o inmueble se entregue a título de nada, jajajaja, casos que se ven muy a menudo en Colombia por la confianza inicial entre personas, amigos y/o familiares.

Por Néstor Andrade Broker

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