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Arrendatarios fraudulentos y medidas a tener en cuenta

 

 

Desalojar a un inquilino que habita en su propiedad no es nada fácil.

Lo importante en este caso es asegurarse muy bien del contrato que se debe firmar si o sí, ahí es donde está la clave que permite proceder de manera legal al desalojo.

Si se toman las medidas pertinentes, se puede minimizar este riesgo.

Cuando un arrendador/proietario no confía su inmueble a expertos y profesionales inmobiliarios, corre el alto riesgo de dejar de percibir los cánones de arrendamiento pactados porque no hubo estudio al arrendatario, ni un seguro de arrendamiento que garantice los pagos en caso de incumplimiento.

La mayoría de las veces el propietario que arrienda directamente al inquilino que ofrece pagar por adelantado 3 ó mas meses de arriendo, es la causal del fraude mas facil.  Después de este tiempo el inquilino deja de pagar cánones de arrendamiento y cuotas de administración, y en el mejor de los casos esperan a que se haga efectivo un proceso de restitución para entregar el inmueble arrendado.

Otra de las figuras fraudulentas más utilizadas por los arrendatarios es firmar un contrato de arrendamiento con una persona pero quien lo habita es otra totalmente diferente.  Quien está haciendo el uso y el goce del bien inmueble puede alegar más adelante que lleva cierto tiempo viviendo en ese inmueble sin haber firmado un contrato de arrendamiento.  Entonces, el propietario debe empezar un proceso judicial y suministrar las pruebas que contenga para lograr el desalojo del inmueble.

El fraude más utilizado por arrendatarios deshonestos para habitar un inmueble por largo rato es la falsificación de documentos de identificación, extractos bancarios, referencias personales y comerciales, entre otras, que les permitan obtener una aprobación de parte del arrendador que usualmente no revisa o hace estudio, para asi para tomar el inmueble.   Este mismo proceder suele ser utilizado por bandas de criminales apartamenteros para habitar un inmueble en un conjunto residencial y poder acceder fácilmente a los demás inmuebles y robar las pertenencias de los vecinos.

Antes de la entrada en vigencia de la ley 820 del 2003, “las artimañas como el desconocimiento por el arrendatario del contrato celebrado, desviación de notificaciones y dilación premeditada en las diferentes instancias procesales estaban consentidas de cierta forma por la omisión del legislador en dotar a los arrendadores de mecanismos expeditos en la restitución del inmueble. Esta situación provocaba desequilibrios en la relación contractual y renuencia de los inversionistas en adquirir inmuebles para colocarlos en renta”.

Con la entrada en vigencia de la Ley sobre arrendamiento de vivienda urbana, se permitió moderar en gran medida las acciones fraudulentas, puesto que antes un arrendatario incumplido podía ocupar un inmueble prolongadamente en el tiempo sin que el propietario o su administrador pudieran optar por un mecanismo legal y que garantizara el desalojo al arrendatario moroso.

De este modo, la norma abrió a la posibilidad de convertir el pleito de restitución de inmueble arrendado en un proceso abreviado, para todas las causales de incumplimiento y de única instancia, cuando la causal sea la mora. Todo esto reduce el tiempo para resolver el problema.

Además, hace que los arrendatarios encausen sus malas prácticas que, si bien se siguen presentando, ahora son menos eficaces o frecuentes cuando se vencen los contratos pues están respaldados por las diferentes garantías que promueve el mercado.

Mejores Prácticas en el arrendamiento

La mejor medida es que el propietario conozca las ventajas y los beneficios de inmobiliarias de reconocida trayectoria, profesionales y expertas en todo lo relacionado con el arrendamiento y la administración de inmuebles.

De esta manera, tendrá la tranquilidad de que su inmueble va a ser arrendado bajo las garantías necesarias pero, sobre todo, de garantizar el contrato de arrendamiento por medio de una fianza o seguro de arrendamiento.

En esta medida, para la postura más adecuada para evitar que un mal inquilino escoja víctimas sin respaldo alguno es “buscar asesoría e intermediación de una aseguradora o una afianzadora legalmente establecida, con solvencia económica y vigiladas por la Superintendencia Financiera, que tenga el ramo de arrendamientos.

Así mismo de una inmobiliaria de trayectoria que cuente con el respaldo de  aseguradora o afianzadora, ya que estas son el filtro para que los arrendatarios inescrupulosos perciban un respaldo legal y económico para el arrendador y no los elija como víctimas.

Los seguros de arrendamiento o fianzas garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses. A su vez hay seguros que garantizan el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario no cumpla con dichos pagos, es de anotar que la aseguradora o afianzadora solo garantizará esos costos por el valor que haya asegurado el propietario del inmueble.

Cabe diferenciar que los seguros que se comercializan actualmente ya sean a las inmobiliarias o a los propietarios directamente tienen una cobertura integral por obligaciones de pago (renta, cuotas de administración, servicios públicos domiciliarios) y eventualmente si el arrendatario con sus coodeudores solidarios cesan indefinidamente sus pagos, las firmas -además de indemnizar los perjuicios patrimoniales- asisten legalmente para lograr la restitución del inmueble.

Así, además de estar recibiendo el alquiler y saldando las deudas, puede estar respaldando en la recuperación del inmueble por el incumplimiento  del arrendatario.

Si usted definitivamente no quiere proceder a ceder en administración su inmueble y va a arrendarlo directamente, no olvide:

Publique sus anuncios lo más completo posible, así quienes realmente se interesen sabrán de manera detallada las condiciones bajo las cuales firmaría un contrato. Necesariamente se debe informar que se realizará un estudio de documentos, se llenarán formularios de datos personales, referencias, y se firmará contrato a 6 o a 12 meses.

Establecer a quién se le quiere arrendar. Siempre se debe tener claro a quién se le quiere arrendar de acuerdo a la posibilidad que ofrece el espacio y a la necesidad de quien toma el inmueble, con el fin de preservar su buena condición y conservación.  Establecer si a una parecja con niños grandes o a una familia numerosa es algo que debe evaluar, ya que en entre mas personas mas deterioro del inmueble!.

En el estudio hay que determinar la estabilidad laboral del arrendatario, hay que asegurarse de que quien toma el arriendo tenga un soporte económico que evite en un futuro mora en las cuotas de arrendamiento, y este efecto debería porder suministrar documento y contratos a término indefinido, certificados laborales, colillas de pago, extractos bancarios que demuestren los ingresos, exigir estos documentos es un requerimiento indispensables en este punto.  Los ingresos deberían ser de mínimo el doble del canon de arriendo, y de igual forma el de su cooarrendatario.

Se debe hacer una verificación de datacrédito, si o si.  En la medida de lo posible verifique la capacidad de pago a través de su comportamiento en las centrales de riesgo.

En el formulario de inquilino y codeudor se deben solicitar referencias. Es indispensable solicitar al arrendatario referencias personales o de anteriores arrendadores que se deben corroborar personalmente, para saber cómo era su comportamiento.  Es más, se debe estar seguro yendo personalmente a la dirección citada y verificar de forma vidente.

Indudablemente, se piden documentos, pero no solo quedan allí; se debe verificar la información suministrada. Uno de los grandes inconvenientes a la hora de arrendar es que por el afán de no dejar mas tiempo desocupado el inmueble se dejan de verificar los datos y los papeles que son entregados y que a la larga resultan siendo falsos. Es mejor demorarse un poco más y evitar el riesgo, que en si es grande, estamos hablando de millones de pesos.

Mantenga una actitud profesional mientras evalúa la expresión corporal y la forma de hablar de las personas, valore la primera impresión. No todo se debe limitar al factor dinero, haga una evaluación de la persona, su comportamiento, de ahí podrá proyectar posibles actuaciones a futuro.

Si ya escogió al inquilino, haga junto a él y a su codeudor, en notaría la autenticación del contrato, entregue cada copia a su parte y cumpla requisitos de la ley 820 de 2003.  En el momento de la entrega del inmueble haga un inventario detallado que también puede constar en un registro fotográfico detallado de cada espacio.

Resumiendo…

  • La única manera de desalojar a un arrendatario es por medio de sentencia judicial de lanzamiento, por lo tanto el ente al cual se puede acudir es a la justicia ordinaria.  Normalmente toma algún tiempo.  
  • Existen seguros de arrendamiento o fianzas que  garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses. Este pago aumenta los gastos pero garantiza el flujo futuro de efectivo. También existen seguros o fianzas para garantizar el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario también deje de pagarlos.
  • Al momento de desalojar a un arrendatario debe tener presente primero la identificación de la causa legítima de incumplimiento que no solo es la falta de pago y segundo la utilización de medios legales y no las vías de hecho.  Debe asegurarse de contratar un buen abogado.
  • Los entes a los cuales pueden acudir los arrendadores para iniciar la restitución de un inmueble arrendado son los Centros de Conciliación debidamente autorizados con o sin abogado y con abogado a la Jurisdicción Civil Ordinaria.
  • A pesar de todo, siempre es mejor ir a la conciliación de problemas menores que un largo proceso.
  • Estudie bien las leyes y evite incumplir por no conocerlas.

Recuerde siempre, que es mejor prevenir fraudes que poner a la suerte a vivir a un inquilino!.

 

C.P. Néstor C. Andrade

 

 

 

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Informacion importante 2019

TRIBUTARIA

Impuesto de Renta personas jurídicas
(artículo 240 del ET)
2019 33 %
2018 33 %
Sanción Mínima
(artículo 639 del E.T.)
2019 $343.000
2018 $332.000
2017 $319.000
2016 $298.000
UVT 
(Resolución 000056 de 2018)
2019 $34.270
2018 $33.156
2017 $31.859
2016 $29.753
2015 $28.279
2014 $27.485
IVA
19 %
RETEIVA

15 %

 

Tributación diferente al 33 % por el año gravable 2018
Beneficiarios de la Ley 1429 de 2010 9 %
Nuevos hoteles en municipios hasta 200.000 habitantes (certificado a 31 de diciembre de 2016, por un término de 20 años) 9 %
Hoteles remodelados en municipios hasta 200.000 habitantes (certificados a 31 de diciembre de 2016, por un término de 20 años) 9 %
Nuevos hoteles en municipios igual o superior a 200.000 habitantes (certificado a 31 de diciembre de 2018, por un término de 10 años) 9 %
Hoteles remodelados en municipios igual o superior a 200.000 habitantes (certificados a 31 de diciembre de 2018, por un término de 10 años) 9 %
Nuevos proyectos de parques temáticos en municipios hasta 200.000 habitantes (por un término de 20 años) 9 %
Nuevos proyectos de parques de ecoturismo y agroturismo hasta 200.000 habitantes (por un término de 20 años) 9 %
Nuevos muelles náuticos en municipios de hasta 200.000 habitantes (por un término de 20 años) 9 %
Nuevos proyectos de parques temáticos en municipios igual o superior a 200.000 habitantes (por un término de 10 años) 9 %
Nuevos proyectos de parques de ecoturismo y agroturismo igual o superior a 200.000 habitantes (por un término de 10 años) 9 %
Nuevos muelles náuticos en municipios de igual o superior a 200.000 habitantes (por un término de 10 años) 9 %
Servicio de ecoturismo 9 %
Leasing de inmuebles construidos para vivienda 9 %
Cultivos de tardío rendimiento (artículo 1 de la Ley 939 de 2004) 9 %
Empresas editoriales 9 %
Usuarios de nuevas zonas francas municipio de Cúcuta 15 %
Usuarios de zonas francas operadores y usuarios 20 %
Entidades régimen tributario especial 20 %
Cooperativas 20 %
Ganancias ocasionales 10 %
Ganancias ocasionales por premios rifas 20 %
Cédulas para declarar renta personas naturales 2018
Rentas de trabajo (tabla 1 del artículo 241 del ET)
Renta de pensiones (tabla 1 del artículo 241 del ET)
Rentas de capital (tabla 2 del artículo 241 del ET)
Rentas no laborales (tabla 2 del artículo 241 del ET)
Renta por dividendos o participaciones (artículo 242 del ET)

 

Impuesto al patrimonio - Personas Naturales
(artículo 296-2 del ET modificado por el artículo 35 de la Ley de financiamiento 1943 de 2018)
2019 a 2021
1 %

 

 

NO OBLIGADOS

Contribuyentes no obligados a declarar renta por el año gravable 2018
La persona natural queda exonerada de presentar la declaración del impuesto sobre la renta si durante el año gravable 2018 no fue responsable de IVA en el régimen común y, además, cumple con la totalidad de los siguientes 6 requisitos:

Requisito UVT $33.156 Valor
Patrimonio bruto a diciembre 31 no exceda 4.500 $ 149.202.000
Ingresos brutos a diciembre 31 inferiores a 1.400 $ 46.418.000
Consumos con tarjeta de crédito no excedan 1.400 $ 46.418.000
Compras y consumos totales del año no excedan 1.400 $ 46.418.000
Consignaciones, depósitos, o inversiones no excedan 1.400 $ 46.418.000
No deben ser responsables de IVA en el régimen común al cierre del año  

 

 

LABORAL

 

Salario integral
2019 $ 10.765.508
2018 $ 10.156.146
2017 $ 9.590.321
2016 $ 8.962.915
2015 $ 8.376.550
Salario Mínimo Legal
(Decreto 2451 de diciembre 27 de 2018)
2019 $ 828.116
2018 $ 781.242
2017 $ 737.717
2016 $ 689.455
2015 $ 644.350
Auxilio de Transporte
(Decreto 2452 de diciembre 27 de 2018)
2019 $ 97.032
2018 $ 88.211
2017 $ 83.140
2016 $ 77.700
2015 $ 74.000
Salud (aportes)
Para aquellas empresas que cumplen para 
la exoneracion al Sistema de Seguridad
Social en Salud no aplica la tarifa de la
empresa
Total: 12.5 %
Empresa: 8.5 %
Trabajador 4 %

 

Pensión (aportes)
Total: 16 %
Empresa: 12 %
Trabajador: 4 %
Parafiscales
(aplica a salarios superiores a 10 SMLMV)
Sena: 2 %
ICBF: 3 %
C.Compens.Fam.: 4 %
Recargos
Extra Diurna: +25 %
Nocturna: +35 %
Extra Nocturna: +75 %
Dominical: +75 %
Extra Dominical: +100 %
Extra Dominical Nocturna: +150 %

 

FINANCIERA

 

IPC

(Ver tabla)

2017      4,09 %

2016      5,75 %

2015      6,77 %

2014      3,66 %

2013      1,94 %

2012      2,44 %

 

Tasa de Interés - Dian

Artículo 635 del ET

(su inciso segundo fue modificado

por el artículo 279 de la Ley 1819 de 2016)

Tasa aplicable a las obligaciones administradas

por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales –Dian–

 

Entre el 1 y 28 de febrero de 2019           27,55 %

Entre el 1 y 31 de enero de 2019              26,74 %

 

Interés Bancario Corriente - Superfinanciera

Consumo y Ordinario

Entre el 1 y 28 de febrero de 2019           19,70 %

Entre el 1 y 31 de enero de 2019              19,16 %

Microcrédito

Entre el 1 de enero y el 31 de marzo de 2019     36,65 %

Entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre de 2018         36,72 %

Consumo bajo monto

Entre el 1 de octubre de 2018 y el 30 de septiembre de 2019     34,25 %

Entre el 1 de octubre de 2017 y el 30 de septiembre de 2018     37,55 %

Tasa de Usura - Superfinanciera

Consumo y Ordinario

Entre el 1 y 28 de febrero de 2019           29,55 %

Entre el 1 y 31 de enero de 2019              28,74 %

Microcrédito

Entre el 1 de enero y el 31 de marzo de 2019     54,98 %

Entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre de 2018         55,08 %

Consumo bajo monto

Entre el 1 de octubre de 2018 y el 30 de septiembre de 2019     51,38 %

Entre el 1 de octubre de 2017 y el 30 de septiembre de 2018     56,33 %

 

Fuente: Actualicese.com

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