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Muchas veces y por muchas razones que desconozco, la mayoría de los trabajos o servicios que prestamos los desarrollamos sin el debido soporte jurídico el cual en mi concepto es tan necesario como la factura de venta al momento de cobrarlos.
En un contrato se verbal o escrito, la mejor opción de garantía de celebración, en mi concepto, son las arras y estas se definen como la señal o cantidad que las partes acuerdan y, generalmente, consiste en la entrega de dinero, bien sea para confirmar un contrato, o bien como parte de indemnización para poder retractarse del mismo. También pueden ser cosas muebles con las que se respalda la celebración del contrato.
Para mejor ilustración vayamos al Código Civil:
"Artículo 1858. Derecho de retractación
Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2o. del artículo precedente, no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.
Artículo 1859. Arras de retractación
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda* de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
Artículo 1860. Oportunidad para retractarse
Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega."
El código de comercio también regla lo siguiente:
"Artículo 866. Arras
Cuando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido.
Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la retractación y las arras deberán imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el caso."
No estamos acostumbrados a cerrar o firmar un nuevo negocio como debe ser, con la firma de un contrato; la verdad es algo que hay que aprender y hacerlo un hábito, volverlo una política empresarial, ya que una vez en marcha esta rutina previa a la celebración de negocios, se garantiza el mejor resultado sin perdidas de dinero ni de tiempo; pero sobre todo que el contrato lleve consigo una cláusula y una cantidad en "arras" que sea justa y equitativa que no permita que ninguna de las partes se retracte de la celebración del negocio fácilmente.
Lamentablemente no aprendemos de errores ajenos, a veces hay que vivir lo desagradable de hacer las cosas de manera light, a veces hasta que no nos pasa a nosotros no comenzamos a aplicar acciones en beneficio de nuestra tranquilidad.
Actualmente, pedimos a nuestros clientes hacernos pagos de anticipos que quedarán como arras del contrato; sobre todo cuando los trabajos a realizar implican un detenido examen previo; usamos las arras en nuestros contratos de integración tecnológica por ejemplo, y en contratos de servicios contables y sobre todo en los contratos de promesa de compraventa de inmuebles; y esto implica, que desde el comienzo todo queda claro para ambas partes, se toma mas tiempo en la preparación del arranque pero se ahorra tiempo al final, ya que esto conviene a las partes cuando son serias y se baja el riesgo de retractación. Cuando las partes no son serias o alguna tiene malas intenciones, ni siquiera se llega a firmar el contrato, y en nuestro concepto, mejor así, al inicio y no al final cuando nos damos cuenta que no se debió contratar.
Por NESTOR ANDRADE
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Entender que es el BlockChain no es fácil y, para una persona que tenga conocimientos de tecnología tampoco lo es. La tecnología blockchain o cadena de bloques es algo nuevo para muchos a pesar de que lleva ya tiempo funcionando, a pesar de que es la palabra de moda en muchos sectores de la economía no es muy conocido a nivel general pero es indiscutible que plantea una enorme revolución en todo tipo de ámbitos.
Sin querer dar una definición quiero que te imagines que el Blockchain o cadena de bloques es un gigante libro contable o de registro de transacciones en los que los registros, es decir "los bloques" están relacionados y cifrados para proteger la seguridad y privacidad de las transacciones en una base de datos distribuida entre muchos usuarios o "nodos" y que no necesariamente las transacciones tienen ser de tipo económicas.
Lo anterior da paso sin duda a la utilización de Blockchain en el sector inmobiliario, tanto en términos económicos que incluye la solución de pago, como en términos administrativos paro lograr mayor integridad en el intercambio en sí. Por ende, pensemos también en que esto da paso a la utilización del Blockchain en el ámbito contable y porque no el ámbito tributario. Como quedaría el rol del contador público, revisores fiscales, auditores, auditores forenses; el rol del agente inmobiliario y los brokers entre otros?
En este sentido, podría el Blockchain ayudar a crear nuevos modelos del negocio de bienes raíces para conectar a compradores y vendedores potenciales, teniendo en cuenta que cada vez son más los que confían en la cadena de bloques para trasladar todos los aspectos de las transacciones a un ambiente digital, los cual redundaría en rapidez, menos costos, mas seguros por ende resistentes al fraude y sobre todo globales.
Es fácil imaginar cómo podrían comercializarse propiedades de todo tipo por medio de tokens, al igual que otros productos ya lo hacen. Este ejemplo de blockchain mejoraría los tiempos de ventas, ya que los vendedores de propiedades podrían vender fracciones de acciones en una propiedad en vez de tener que buscar un solo comprador para la misma; eliminando una gran barrera de entrada a la inversión inmobiliaria para aquellos que no cuentan con el capital suficiente, increíble no?.
De igual manera imaginemos que al dividir un bien raíz en "tokens" da la oportunidad de usar criptomonedas en el que el hecho principal es la desintermediación de la transacción, y a ser esto de esta manera, alguien que quiera invertir en el proyecto de bienes raíces tiene posibilidad de revender su participación en un mercado global mediante el uso de contratos inteligentes cada vez mas evolucionados que establecen la relación entre comprador y vendedor, recuerda sin intermediarios.
Entonces, partiendo de las premisas anteriores y para responder las preguntas del contador público, revisores fiscales, auditores, auditores forenses; el rol del agente inmobiliario y los brokers entre otros, no solo en el proceso inmobiliario llevado al contexto digital futuro con tokenización, contratos inteligentes, descentrealización y desintermediación? Pues mi respuesta es: no sé, pero si sé que desde ya debemos pensar en pertenecer a el selecto grupo de proveedores tecnológicos que en este área nacerá para dar paso a estas tareas no solo inmobiliarias sino de cualquier otro sector, en donde todo será perfecto!.
Por Néstor Andrade.
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Planificar acciones a seguir, establecer protocolos y preparar guiones de atención al cliente puede ser muy productivo si se realizan con naturalidad y tranquilidad.
Cuando publicas inmuebles en la web, sean redes sociales, buscadores, anuncios, portales inmobiliarios o sitio web, alguien que no conoces necesitará saber más sobre el inmueble y es muy probable que te contacte para pedir tu ayuda como asesor inmobiliario y por lo tanto, deberás en el momento de recibir la llamada, mensaje de whatsapp, o email, recordar y analizar en cada caso la forma correcta de contestar.
No debemos caer en el error que cometen la mayoría de los agentes inexpertos, que en su desespero por cerrar una venta contesta la solicitud de información utilizando la improvisación y sin herramientas de consulta y registro a la mano.
Leer más: Como contestar efectivamente las solicitudes de información de nuestros clientes
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Una cuenta de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC) le permite a un trabajador al que le aplica retención en la fuente utilizar este impuesto para comprar vivienda.
Es decir, que en vez de pagárselo al Gobierno puede destinarlo para cancelar la cuota inicial de una vivienda o las mensualidades de un crédito.
Con una cuenta AFC se puede reducir la base gravable del salario con lo que los ingresos netos aumentan.
En síntesis, este beneficio consiste en que el trabajador fija un ahorro mensual, el cual es descontado y consignado directamente por la empresa al banco (el valor depositado incluye la retención).
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El mundo inmobiliario o de bienes raíces, o real estate muy usado en Estados Unidos y otros países, es un mundo complejo, liderado por las emociones de los compradores y por supuesto de los agentes inmobiliarios; impulsado por los desarrolladores, urbanizadores, promotores, constructoras y bancos. Realmente no es nada fácil crear una estrategia efectiva para vender un inmueble.
El negocio inmobiliario no es un negocio de ladrillos, cemento y acabados; realmente no se trata de eso. El producto final no es un producto cualquiera, sino un producto que lleva a su alrededor muchos servicios que agregan valor, es un concepto diferente a lo tangible, mas bien es un producto que involucra la satisfacción de garantía a largo plazo y un montón de emociones a veces indescriptibles, ya que definitivamente se trata al final de un lugar donde diariamente compartirán diversas personas, el lugar donde crearán o continuarán su historia, ese lugar al que muchos llamamos "hogar".
Poder conectar con el tipo de cliente y su necesidad, casi siempre emocional, no es nada sencillo ni fácil, es un proceso que involucra en gran porcentaje mucha estrategia, tecnología y propiedades. Es un proceso que se debe desarrollar de manera sistemática pero natural, libre de improvisación al inicio, mas bien basados siempre en modelos que permitan la continuidad de las actividades generadoras de valor.
Leer más: Del negocio inmobiliario, el trabajo en alianza y el entrenamiento. Por Néstor Andrade.
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La prestigiosa revista norteamericana Forbes, especializada en el mundo de los negocios, publicó la lista de los que a su juicio son los 10 mejores barrios del mundo. En la mitad del listado se encuentra Getsemaní, en el corazón del Centro de Cartagena.
El listado de la revista se decidió por lugares poco frecuentados por los turistas y en los que era posible ver "cómo sucedía todo en la vida real". Así las cosas, de Getsemaní se mencionan sus bares, restaurantes y además "permite darse una idea más clara de cómo es la vida de los residentes de esta zona".
Leer más: Getsemaní, uno de los mejores barrios del mundo según la revista Forbes
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Luego de conocerse que el sector de construcción de edificaciones residenciales y no residenciales registró una caída de 8,8% en el primer trimestre, lo que llevó a que la economía como un todo avanzara en los tres primeros meses del año menos de lo esperado, registrando apenas 2,8%, el Gobierno lanzó un paquete de medidas con las que busca reactivar esta actividad en el país, la cual no es solo fundamental para el PIB, sino también para la generación de empleo.
Como lo han diagnosticado muchos expertos, la causa del desplome de la construcción está en la vivienda de mayor valor a la de interés social, que presenta un elevado número de unidades construidas, pero sin vender, lo que contrasta con la Vivienda de Interés Social (VIS), cuya dinámica viene en ascenso.
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Carlos López y Clara Garzón (*) son de clase alta, pero no lo saben, o mejor, no se sienten así. Entre los dos juntan 11,9 millones de pesos en ingresos cada mes, con los que viven la pareja y sus dos hijos de 8 y 7 años.
Es decir, que por cada miembro del hogar hay, en promedio, más de 2,9 millones de pesos mensuales. Es un matrimonio de profesionales egresados de universidades privadas de Bogotá y cada uno con especialización en sus áreas de trabajo. Ella trabaja en una multinacional financiera, y él, en una asociación empresarial.
El apartamento en el que viven es de 90 metros cuadrados en una zona residencial estrato 4 de Bogotá, el cual están pagando con una cuota mensual de casi dos millones de pesos. Además, deben desembolsar 700 mil pesos mensuales por administración y servicios, que incluyen agua, luz, teléfono, internet y televisión satelital. Así mismo, para el cuidado del inmueble y otras labores, cuentan todos los días con una empleada a quien le pagan su salario y sus respectivas prestaciones de ley.
Leer más: Cómo vive una familia que está en el nivel superior y no lo sabe
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Las ventas de vivienda han cambiado; ahora, a los clientes hay que 'enamorarlos' con más detalles.
En un entorno en el cual la tecnología y las redes sociales han originado una cultura de la inmediatez; donde la información y las respuestas instantáneas son claves para cautivar a los compradores y donde –además– las cifras del sector de la construcción mostraron un fuerte decrecimiento, el gran reto para los constructores, este año, es cautivar a los futuros inversionistas a comprar vivienda en nuestro país utilizando como herramienta la innovación durante el proceso de la negociación.
En este escenario, saber las características de las nuevas generaciones y comprender la transformación de la familia colombiana es fundamental para el negocio. Los constructores deben conocer el público al que quieren llegar y, así, generar experiencias inigualables de principio a fin para cada segmento de la población. Enfocarse en solo vender un apartamento o una casa, ya no es suficiente. Los clientes son cada vez más exigentes e informados y tienen necesidades e intereses diferentes que hace unos años.
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El sector inmobiliario es uno de los que más se ha adaptado a los cambios demográficos: en Bogotá el 16% de los hogares son unipersonales y en el estrato 6 casi 46% de las personas viven solas.
Los colombianos respiraron tranquilos con el resultado de la inflación de enero porque, según informó el Dane, este indicador alcanzó una variación del 3,15% durante los últimos doce meses del año. Sin embargo, un rubro hizo mella en los bolsillos de casi la mitad de los colombianos: los costos de alojamiento, arriendo y servicios, cuyo crecimiento fue de 4,51%, es decir 1,36% por encima de la inflación.
En Colombia se calcula que el 44% de las familias viven en arriendo, y por esta razón el comportamiento de los precios de los alquileres y servicios tienen un peso importante en el gasto de los hogares.
Fedelonjas, el gremio que representa a los agentes inmobiliarios en más de 20 departamentos del país, considera que el aumento de este indicador de vivienda por encima de la inflación obedece a que muchos propietarios que durante el último año recibieron sus inmuebles y los volvieron a arrendar pudieron aumentar el valor de los cánones particularmente en los estratos 1, 2 y 3.
Leer más: Por mayor demanda, los arriendos en estratos 1, 2 y 3 son los que más suben
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En las operaciones con intermediarios o inmobiliarias referentes a arrendamientos de bienes inmuebles debemos atender lo siguiente:
* Se debe exigir el RUT de la persona natural o Jurídica propietaria del bien inmueble, o la certificación del beneficiario del pago expedida por la Inmobiliaria o intermediario.
* Se debe tener en cuenta la calidad de Régimen simplificado o Común del propietario del bien inmueble, para la aplicación de la retención a titulo de IVA y no la calidad de contribuyente de la inmobiliaria o intermediario.
* El certificado de retención en la fuente a titulo de Renta o IVA debe expedirse a nombre del propietario del bien inmueble y no de la inmobiliaria o intermediario.
4. La retención a titulo de ICA en caso de practicarse, debe realizarse a nombre del propietario del bien inmueble y no de la inmobiliaria.
5. La información que se debe reportar en medios magnéticos nacionales y distritales referente al gasto por el respectivo arrendamiento, debe hacerse con el nombre o razón social del dueño del bien inmueble y no de la inmobiliaria o intermediario.